Ce înseamnă destinația unui spațiu?
Destinația – sau funcțiunea – unui spațiu reprezintă modul în care acesta poate fi utilizat. Aceasta este menționată în Extrasul de Carte Funciară și corespunde unor categorii de activități.
De exemplu:
– Într-un spațiu comercial se pot desfășura activități de comerț, precum magazine alimentare, de îmbrăcăminte, sau de mobilă.
– Într-un spațiu cu destinația servicii cu acces public pot funcționa afaceri precum saloane de înfrumusețare, centre after-school, sau agenții de turism.
– Într-un spațiu cu destinația de alimentație publică pot funcționa activități precum restaurante, cafenele, sau baruri.
Atunci când dorim să desfășurăm o activitate comercială care corespunde altei funcțiuni decât cea pe care o avem în CF, trebuie realizată schimbarea destinației spațiului.
Acest lucru se poate face în 2 moduri:
1. Dacă spațiul nu a suferit modificări structurale, schimbarea destinației se realizează prin eliberarea unei adeverințe de la Primărie.
2. Dacă spațiul a suferit modificări structurale fără autorizație de construire, atunci schimbarea destinației se poate realiza doar prin obținerea unei autorizații de construire.
Acte necesare la schimbarea destinației prin adeverință
Pentru obținerea adeverinței privind certificarea schimbării de destinație, trebuie întocmită o documentație ce se depune la Primărie. Aceasta trebuie să cuprindă următoarele acte:
1. Extras CF spațiu / Extras CF colectiv (dacă este cazul) – nu mai vechi de 3 luni.
2. Planuri cadastrale / topografice, împreună cu inventarul de coordonate (întocmite şi semnate de topograf autorizat), eliberate de OCPI, cu evidenţierea imobiliară in cauză astfel:
– pentru imobilele neînscrise în evidenţele de cadastru şi publicitate imobiliară: plan de încadrare în zonă la una din scările 1:10.000, 1:5.000, după caz;
– pentru imobilele înscrise în evidenţele de Cadastru şi Publicitate Imobiliară: extras din planul cadastral de pe ortofotoplan şi extras de carte funciară pentru informare actualizat la zi;
3. Releveu inițial/plan spațiu cu funcțiunile conform datelor înscrise în CF sau
Copii după Autorizatia de construire și planul cu identificarea spațiului, vizat spre neschimbare anexă la AC și Proces verbal de recepție la finalizarea lucrărilor/ C.A.E.C.
4. Plan propus cu noua funcțiune
5. Expertiză tehnică spațiu pentru care se propune schimbarea de destinație
6. Acord de la Monumente pentru pentru zona construită protejată;
7. Poze cu situația din teren: fațade cu accesul și interiorul spațiului;
8. Acord deținător de sarcini (bancă, deținător drept de uzufruct viager, etc.) – dacă e cazul;
9. Acordul vecinilor exprimat în formă autentică (notarial) și extrase CF ale imobilelor învecinate (nu mai vechi de 3 luni de la eliberare) SAU
Dovada unui punct de lucru în conformitate cu ONRC – pentru spaţiile care se învecinează cu imobilul pentru care se solicită schimbarea de destinaţie;
– Astfel, dacă nu există o asociație de proprietari, este necesar acordul tuturor coproprietarilor exprimat în formă autentică. (notarial)
– Dacă există o asociație de proprietari, este necesar Avizul scris al comitetului executiv și acordul scris al vecinilor direct afectați (pe plan orizontal și vertical).
– Convenție scrisă cu privire la declararea activității care se va efectua în spațiul respectiv, precum și numărul de persoane în funcție de care vor fi calculate cheltuielile.
10. Plan de situaţie al spațiului/imobil cu marcarea funcţiunilor spațiilor/imobilelor învecinate și marcarea societății care are punct de lucru în conformitate cu ONRC – pentru spaţiile care se învecinează cu imobilul pentru care se solicită schimbarea de destinaţie;
11. Dovada asigurării locurilor de parcare – dacă e cazul;
12. Dovada achitării taxei
În anumite cazuri pot fi solicitate documente suplimentare.
Schimbarea destinației unui spațiu: câteva mențiuni importante
1. Asigurați-vă că zona permite schimbarea de destinație
Înainte de a începe procedura de schimbare a destinației, trebuie să vă asigurați că funcțiunea pe care o solicitați este permisă în zona respectivă. În Cluj-Napoca, prin Planul Urbanistic General, sunt stabilite destinațiile permise în fiecare zonă, având astfel 3 scenarii posibile:
- Zona permite funcțiunea respectivă → schimbarea de destinație este posibilă.
- Zona permite funcțiunea respectivă cu anumite condiționări (de exemplu, cu obligația obținerii acordului notarial al tuturor vecinilor de pe o rază de 50m) → schimbarea de destinație se poate realiza doar dacă se respectă condițiile menționate.
- Zona nu permite funcțiunea respectivă. → schimbarea de destinație nu se poate realiza.
2. Asigurați-vă că aveți numărul minim de locuri de parcare
Un alt aspect pe care trebuie să-l verificați înainte de schimbarea destinației este posibilitatea de a asigura locuri de parcare, dovada acestora fiind solicitată la punctul 11.
În funcție de domeniul de activitate și de suprafața spațiului, veți avea obligația să asigurați un număr minim de locuri de parcare, lucru care în anumite zone ale orașului este aproape imposibil. Există totuși și excepții, ca de exemplu: dacă spațiul se află în centrul orașului, sau într-un imobil vechi.
Așadar, verificați care este situația în cazul dumneavoastră, de preferat, înainte de a închiria un spațiu, întrucât, fără aceste locuri de parcare schimbarea destinației nu va fi posibilă.
3. Schimbarea destinației prin Autorizație de Construire
Dacă spațiul a suferit modificări structurale fără o autorizație – lucru des întâlnit mai ales în cazul clădirilor vechi – nu veți putea schimba destinația prin adeverință. Va trebui să obțineți o autorizație de costruire pentru modificările realizate, prin care să solicitați și modificarea funcțiunii spațiului.
Acest aspect îl vom detalia într-o postare ulterioară, dar în mare, vă puteți aștepta ca procesul să dureze minim 3-4 luni. Acest demers presupune obținerea un certificat de urbanism și a avizelor solicitate prin acesta, partea de proiectare și recepție a lucrărilor. Echipa noastră se ocupă și de obținerea autorizațiilor de construire, așadar, dacă doriți mai multe informații despre schimbarea destinației prin AC, vă rugăm să ne contactați.
Vă stăm la dispoziție pentru schimbarea destinației prin adeverință sau AC, precum și pentru obținerea tuturor avizelor și autorizațiilor necesare afacerii dumneavoastră. Dacă aveți întebări sau aveți nevoie de ajutor, vă invităm să ne contactați!
