Schimbarea de destinație: ce înseamnă, când e necesară și cum se realizează?

Schimbarea de destinație este o procedură prin care se modifică funcțiunea unui imobil – modul în care acesta poate fi utilizat. Pentru a afla care este destinația unui imobil, trebuie să ne uităm în extrasul de Carte Funciară, unde se menționează cum putem folosi acel spațiu.

De exemplu: spațiu comercial, servicii cu acces public, servicii profesionale, birouri, locuință etc.

Aceste destinații corespund unor categorii de activități. Spre exemplu:
– O locuință poate fi folosită doar ca spațiu locativ.
– Într-un spațiu comercial se pot desfășura activități de comerț, precum magazine alimentare, de îmbrăcăminte sau de mobilă.
– Într-un spațiu cu destinația servicii cu acces public pot funcționa afaceri precum saloane de înfrumusețare, centre after-school sau agenții de turism.
– Într-un spațiu cu destinația servicii profesionale pot funcționa, printre altele, cabinete medicale, de avocatură sau notariale.

Când e necesară o schimbare de destinație?

În cazul în care funcțiunea din CF nu corespunde activității pe care ne dorim să o desfășurăm în imobilul respectiv, va trebui să realizăm o schimbare de destinație, DACĂ zona și legea permit acest lucru.

Schimbarea destinației imobilului – Ce s-a schimbat prin noul cod de urbanism?

Până la 1 Ianuarie 2026, dacă voiai să schimbi destinația unui imobil, aveai 2 variante:

• pentru un imobil ce nu a suferit modificări structuale, se obținea o adeverință de schimbare a destinației.
• pentru un imobil ce a suferit modificări structuale, era nevoie de autorizație de construire.

De la 1 ianuarie 2026, în Cluj-Napoca, adeverințele menționate mai sus au dispărut și au fost înlocuite cu Adeverințe de confirmare a funcțiunii, care

• Nu puteau fi folosite la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară pentru modificarea funcțiunii în CF;
• Puteau fi folosite la obținerea Autorizației DSP și a Acordului de funcționare.

Din 25 August, a intrat în vigoare noul cod de urbanism, care este valabil în toată țara. Adeverințele de schimbare a destinației și adeverințele de confirmare a funcțiunii au dispărut.

Conform noii legi, schimbarea destinației unui spațiu se poate face în prezent în 2 moduri:

• Prin procedura simplificată de notificare, pentru spațiile care nu au suferit modificări structurale.
• Prin Autorizație de Construire, pentru spațiile care au suferit modificări structurale.

În continuare, noua funcțiune trebuie să respecte reglementările urbanistice. În Cluj-Napoca, funcțiunile permise în fiecare zonă sunt stabilite prin Planul Urbanistic General. Așadar, înainte de toate, trebuie să ne asigurăm că zona în care se află spațiul permite destinația pe care ne-o dorim și, dacă da, în ce condiții.

În funcție de locația spațiului, avem 3 scenarii posibile:

1. Zona permite funcțiunea respectivă fără condiționări – ✅ în acest caz, se poate realiza schimbarea de destinație.
2. Zona permite funcțiunea respectivă cu anumite condiționări (un exemplu de condiție ar fi obligația obținerii acordului notarial al tuturor vecinilor de pe o rază de 50 m) – ⚠️ în acest caz, schimbarea de destinație se poate realiza doar dacă se respectă condițiile impuse.
3. Zona nu permite funcțiunea respectivă. – ⛔️ în acest caz, nu se poate realiza schimbarea de destinație.

După ce ne-am asigurat că zona permite funcțiunea pe care o dorim, urmează să verificăm dacă au fost aduse modificări structurale spațiului.

Dacă spațiul nu a suferit schimbări, sau dacă au fost aduse modificări în baza unei autorizații de construire, atunci schimbarea de destinație se realizează prin procedura de notificare.

Dacă spațiul a suferit modificări structurale care nu au fost realizate în baza unei autorizații de construire, atunci schimbarea de destinație poate fi realizată doar printr-o autorizație de construire.

Schimbarea destinației prin procedura simplificată de notificare

Deși procedura de notificare este una simplificată, ea necesită:

• obținerea unor avize,
• proiect simplificat de arhitectură,
• expertiză tehnică (dacă e cazul),
• acordul vecinilor,
• un număr minim de parcări,
• puncte de vedere ale proiectanților,
• alte documente relevante,

Iar la final se întocmește un proces-verbal de recepție finală cu Primăria și se obține certificatul de edificare a construcției. Întregul proces durează aproximativ 3 luni.

Schimbarea destinației prin autorizație de construire

Pentru autorizația de construire, sunt necesare:

• obținerea unui certificat de urbanism și a avizelor solicitate prin acesta,
• realizarea unui proiect complex de arhitectură,
• expertiză (dacă e cazul),
• acordul vecinilor,
• un număr minim de parcări,
• alte documente relevante.

Și în cazul autorizației de construire, se întocmește un proces-verbal de recepție finală cu Primăria și se obține un certificat de edificare a construcției. Întregul proces durează aproximativ 5 luni.

Atenție! În ambele cazuri, documentația trebuie să cuprindă, printre altele, dovada deținerii unui minim de locuri de parcare – număr ce variază în funcție de domeniul de activitate și suprafața imobilului. În cazul în care nu dispuneți de acele locuri de parcare, schimbarea de destinație nu se va putea realiza. Excepție de la această regulă fac imobilele din centrul istoric al orașului.

La Permiteo, ne ocupăm de schimbarea destinației atât prin notificare, cât și prin autorizație de construire:

• Ne ocupăm de obținerea avizelor solicitate la procedura de notificare sau prin certificatul de urbanism.
• Avem arhitecți in-house care realizează întreaga documentație.
• Întocmim documentația, o depunem și ne ocupăm de eventualele clarificări și/sau completări.
• Ne ocupăm de recepția cu Primăria și de obținerea certificatului de edificare.
• Vă oferim suport și consultanță pe tot parcursul procesului.

Dacă aveți nevoie de ajutor la schimbarea destinației unui imobil, vă invităm să ne contactați!